这次北京直接当带头大哥,不等广深出政策,率先放出利好信号:将不断优化房产政策!
据目前市场情况来看,高层意识到:“一次性水杯接水冲马桶”显然已经效果不大
这次救市,大概率会“更加”发力!
【一】五环外或进一步放松限购
7月1日,北京市ZF召开常务会议,会议强调:
要完善“保障+市场”住房供应体系,不断优化房地产政策,更好满足市民群众高品质、多样化居住需要
不断优化房地产政策,尤其是“不断”两个字,显然就是救市的明确信号
除了市级层面,住建部这几天也进行了政策吹风
7月4日住房城乡建设部调研组赴广东、浙江两省进行调研,调研组表示:
要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险,更大力度推动房地产市场止跌回稳
此次北京住建部释放要不断优化房地产政策,是对1个月前GW院常务会议精神的贯彻落实
6月13日,GWY常务会议提出:“进一步优化现有政策,提升政策实施的系统有效性”“更大力度推动房地产市场止跌回稳”,为市场释放了政策进一步加力的积极信号
作为一线超大城市的北京,经济要挑大梁,需要储备新的政策
根据中国房地产报报道,北京优化调整房地产政策的空间将逐渐打开,五环外可能进一步松绑住房限购,发挥示范效应,改善整体市场预期
如果五环外再次放松住房限购,那么,哪个区域会成为焦点?
亦庄,很有可能成为本轮救市最大的赢家之一
【二】亦庄教育格局迎来巨大利好
早在6月26日,亦庄已经迎来一轮利好,如果再叠加五环外放松,将形成王炸组合
此前,北京市政府官网发布《关于由北京经济技术开发区管理委员会行使部分行政权力等事项的决定》,亦庄迎来重大发展机遇
文件网上都有,不再复述,总之亦庄行政地位越来越高,有了和其它“行政区”平起平坐的资格
这已经是经开区近年来第四次承接行政赋权
第一次赋权发生在2020年1月
确立了由经开区管委会在经开区规划范围内行使区级人民政府行使的职权,赋予管委会在规划土地、经济管理、开发建设、产业促进等方面的市、区两级行政职权
第二次发生在2022年2月28日
第三次授权发生在2023年1月
而这第四次又是一次重要突破
其核心内容是推动学区资源优化升级,为产业发展注入强劲动力,也给楼市带来新的活力
每个想在亦庄买房的人,都非常关注亦庄的独立学籍,而本次赋权,已经确定亦庄学籍正式扩区
新扩区范围内的“新建学校”,未来都将属于“亦庄学籍”,与核心区学校享有同等管理标准与资源配置
首批学籍扩区,有北京小学嘉会湖第一分校、北京市第八中学嘉会湖分校、北师大附中亦庄学校等 6 所新建学校归经开区管理
未来这些学校在师资调配、教学设施建设等方面将得到有力支持
亦庄学籍从60平方公里核心区扩展到165平方公里新扩区,对学生而言,意味着:
更多优质教育资源的覆盖和中考选择机会的增加,与核心区学生一样,共享优质教育资源,报考更多优质高中
这将推动亦庄新城教育水平整体提升
区域内教育、产业等配套设施的不断完善,将提升房产的附加值
短期内房价上涨可能性几乎没有,随着亦庄学籍扩区效应逐步显现,区域价值不断提升,如五环外限购放松,亦庄楼市可能会迎来新一轮机遇
【三】又远又贵的亦庄价值如何?
相对于东西海朝,或者外围区域,购房者对区域价值基本都能达成共识
亦庄就如同榴莲一样,喜欢的人满眼都是爱,不看好的人对这里嗤之以鼻
那么,当下我们该如何看待亦庄楼市的价值?
我先做一个总结:
一流的产业
二流的学区(仅次于东西海)
三流的地段
先来说产业,就在今年三月,阿斯利康怒砸了25亿美金,在亦庄设立了全球第六个战略研发中心
这个合作是中国目前医疗领域最大一笔的医药投资计划之一
那么阿斯利康为什么要选择亦庄?
亦庄的医药领域已经非常强,它的生物医药总产值占到了北京医药总产值的半壁江山
你能说出名字的那些大药厂,辉瑞、拜尔以及上千家生物医药企业都聚集在亦庄
北京成为了首个医药健康产业超万亿价值的城市
亦庄在新能源汽车领域也非常强,尤其是北汽、小米汽车在亦庄的布局,让区域站在未来的风口
亦庄在智能汽车领域的规模还会进一步扩大
而且每一次有这种大笔的投资额,整个产业链都会注入到片区
亦庄还有其它几个赛道:
一个是芯片制造,一个是机器人制造,包括航空航天都在这里有着重仓布局
总之,亦庄现在全是风口上的企业
所以过去亦庄的房价猛涨了一段,但最近回调的又比较合理了,也调出了机会
那么,未来的亦庄会是什么格局?
超一流的产业
准一流的学区
依然是三流的地段
所以,如何判断未来亦庄的楼市?
我的理解是,不要把亦庄理解为北京的一部分,反而可以把它理解为一个承接北京优质资源的“卫星城”
地缘自住需求,当前回调提供了较好的上车机会
投资客,需要谨慎评估持有周期与资金成本
亦庄楼市正经历概念驱动到价值回归的关键阶段,建议购房者保持理性,尤其是对于以下几种产品:
1.改善产品溢价泡沫
这类房源往往打着改善的旗号,抬高价格,但实际产品品质和配套与价格不匹配
2.产业聚集的地方
这往往会出现大量商办类产品,这种产品二手流通率极差,变现困难,非常不建议
3.新区也有老房子
这类一定不要碰,尤其是当下北京进入“好房子”迭代的关键阶段
当下,亦庄哪个片区、哪类房子最值得入手?
北京楼市,住房贷款商转公要来了?广州先行一步
7月2日,广州市住房公积金管理中发布了文件《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》(征求意见稿)。
广州首套房存量商贷利率3.2%,首套公积金贷款利率2.6%,二者整整差了60个基点。一旦商转公的口子打开,确实是真金白银地帮助大家省钱了。
不过,事情没那么简单。
其一,广州商转公,限制非常严格
这波商转公看似天降福利,但细看各项条条框框,门槛很高。
首先,这份办法规定了申请“商转公贷款”应同时符合八个条件,其中特别要求,需要获得原商业银行的同意,才能申请商转公。
这些条件,已经能把大部分人拒之门外,但还没完。还要求:
申请人在全国范围内没有使用过住房公积金贷款;
对商转公贷款额度、贷款期限等都有限制;
还得考虑个贷率,当个贷率低于75%时启动商转公贷款;当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施,包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施;当个贷率达到90%及以上时暂停。
即便满足全部条件,也可能还得排队轮候。办法拟规定,商转公贷款申请实行轮候规则。
申请人能满足上述这亿些条件,就能享受公积金的利率了,这就是政策方的精准滴灌。
其二,广州“商转公”政策的背景
首先,广州这项新政背后,一是提振市场需要,二是顺应政策导向。
2025年上半年,广州二手住宅网签均价27390/㎡,同比下跌4%,二手房市场仍未走出以价换量,推进商转公降低买入成本和持有成本,对存量房市场有正向带动作用。
进入2025年以后,国家先后出台了《关于优化住房公积金制度的指导意见》,明确允许灵活就业人员缴存公积金,简化提取手续;同时,央行还同步下调公积金贷款利率。这些操作,为地方“商转公”扩大覆盖范围提供了支持,并且直接降低了“商转公”后的还款压力。
广州及其它城市推动商转公,都算是顺势而为。
其三,北京“商转公”,希望渺茫
北京有机会开放商转公吗?这个问题,多年来一直存在。北京自90年代起开展公积金贷款,从未试点过商转公。
商转公能否施行,很大程度上取决于公积金池子里有多少水。北京难以跟进“商转公”的核心障碍是公积金资金压力高企,缺乏操作基础。前两年,北京公积金中心曾明确表示因个人贷款率保持高位,商转公当前无打开可能性。
此外,来自银行方面的阻力也不小。北京大型银行房地产贷款占比极高,例如建行28.5%、工行26.7%;而行业平均净息差仅1.43%。商转公将直接削减银行优质资产收益。并且,北京公积金长期依赖银行渠道放贷,利益分配机制难以突破。
救市政策力度由城市基本面决定。目前来看,北京短期内跟进“商转公”的可能性极低。
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